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INFORMATIVOS > NBR 12.721

FOCANDO AS ÁREAS NO SEU CORRETO CUSTO DE CONSTRUÇÃO

Os quadros de áreas da NBR-12.721 devem fornecer ao Incorporador duas óticas de informações fundamentais:

  • As áreas reais para registro das unidades da incorporação imobiliária.
  • As áreas de construção para as seguintes análises de custo:
  • Custo unitário de construção do empreendimento
  • Custo de construção de cada unidade do empreendimento face ao preço de venda

Isto parece bem óbvio e simples, mas observa-se que existem muitas distorções na elaboração dos quadros de áreas, que são direcionadas exclusivamente ao estabelecimento do preço de venda das unidades e a sua finalidade de ser um instrumento legal.

Quanto às áreas de construção veremos os dois tópicos acima relacionados:

CUSTO UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O correto estabelecimento dos coeficientes de equivalência permite ter-se uma uniformidade do custo unitário de construção para vários empreendimentos de mesmo padrão e de configuração geométrica semelhante. Isto é muito importante para fornecer ao Incorporador o primeiro número do custo global do empreendimento.
Para o correto estabelecimento das equivalências, o elaborador dos quadros deve ter uma base de custo sólida em orçamento de obras e a sua análise.

CUSTO DE CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE DO EMPREENDIMENTO
O adequado rateio das áreas de uso comum vai possibilitar a obtenção do custo de construção correto de cada tipo de unidade do empreendimento. Rateios focados no estabelecimento do preço de venda do mercado levam a esconder do Incorporador a sua margem de lucro por tipo de unidade do empreendimento. O estabelecimento do preço de venda deve ser focado na área privativa e em outros parâmetros de mercado e não diretamente relacionado a rateios de área de uso comum que estabeleçam uma pressuposta relação linear.
O exemplo clássico é o do rateio das áreas de uso comum dos boxes de estacionamento, que se não feito adequadamente, através de áreas de divisão não proporcional, leva o Incorporador a não saber o custo de construção daquelas seções do empreendimento, que foram criadas exclusivamente para atender os mesmos. Obviamente o objetivo não é só fazer tipos de unidades que tem margem de lucro maior, mas para as de menor margem ou deficitárias, deve-se ter o exato valor de sua margem ou déficit, para ser contraposto à viabilidade comercial do empreendimento como um todo. Esta informação pode, muitas vezes, levar a reformatação da concepção do empreendimento.
A generalização dos procedimentos corretos levará, ao longo do tempo, a uma eliminação de distorções de preços de venda no mercado.

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