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INFORMATIVOS > NBR 12.721

ANÁLISE DO PREÇO DE VENDA DO m² NA COMPRA DE UM IMÓVEL

A conclusão pelo comprador, de qual dos vários imóveis selecionados, tem a relação preço/benefício mais vantajosa não é uma tarefa fácil. A análise do preço por m² é a mais comumente veiculada, tanto por parte do comprador como do vendedor. Mas, a correta interpretação, sob a ótica do benefício do comprador, requer cuidados e conhecimentos, que via de regra não são tomados. A análise do preço por m2 com base na área total do imóvel está sujeita a vícios de interpretação, que muitas vezes passam despercebidos pelo comprador, salienta o Eng. João Antônio Carvalho do Canto, da empresa Ecanto Planejamento e Consultoria de Custo Ltda..

O benefício principal do comprador é a área do imóvel que este vai usar de forma exclusiva, ou seja, a área privativa. Esta área é de informação obrigatória pelo vendedor no momento da venda, uma vez que obrigatoriamente vai constar no arras ou contrato de compra e venda, na escritura e na matricula de propriedade do imóvel. Portando, antes da compra, deve estar disponível ao comprador, que deverá sempre conferir a mesma em todos os documentos do processo da compra e venda.

As áreas de uso comum do imóvel têm para o comprador um benefício secundário, uma vez que o este vai usá-las de forma coletiva, sujeita às regras condominiais de utilização e, de acordo com o perfil de cada comprador e com o perfil destas áreas, vão ter uma maior ou menor importância, não podendo, portanto, serem somadas as áreas privativas e generalizadas na análise do preço por m2 do imóvel.

A cada imóvel selecionado, deve-se comparar o seu preço de venda por m² da área privativa e após fazer-se a ponderação dos benefícios, que cada prédio vai oferecer ao comprador, em termos de dependências e infra-estrutura de uso comum. Outro fato relevante é que o cálculo das áreas de uso comum pode apresentar problemas de interpretação, quanto às superfícies passíveis ou não de serem medidas. Em um dado prédio podem estar sendo medidos os jardins e as pavimentações sobre o terreno no pavimento térreo, enquanto no outro não, gerando uma grande distorção na quantidade das áreas de uso comum, prejudicando de forma direta uma análise do preço do m2 com base na área total do imóvel.

DEFINIÇÕES DOS TIPOS DE ÁREAS

Áreas do projeto na Prefeitura Municipal - São as medidas daquelas superfícies construtivas determinadas pela Legislação Municipal, sob as óticas da utilização e da volumetria, diretamente relacionadas ao contexto urbano. Compõem-se apenas de área dos pavimentos e área total da obra, não contemplando as áreas das unidades autônomas. Após a expedição do Habite-se da obra, estas área não são usadas para nenhuma outra finalidade. Na documentação necessária para o Habite-se são anexados as planilhas de áreas da NBR-12.721, de onde são extraídas as áreas totais reais das unidades autônomas, pela Fazenda Municipal, para fins de cálculo da tributação do IPTU.

Unidade autônoma - É o apartamento, conjunto comercial, a loja ou o box-estacionamento.

Área útil da unidade autônoma - Soma das áreas das dependências (dormitórios, sala, banhos, etc.) que compõem a unidade autônoma. Não é uma área normatizada, ou seja, não é definida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), através da norma NBR-12.721 - Informações para o Arquivo do Registro de Imóveis. Desta forma, não faz parte da documentação da Incorporação Imobiliária e da compra e venda do imóvel, não estando disponível para a consulta pública. Requer, por parte do comprador, a busca no projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal, para, então, fazer o cálculo da soma das áreas de cada dependência, não sendo um dado prático de obter-se, principalmente quando se analisam vários imóveis.

Área privativa da unidade autônoma - Soma das áreas das dependências que compõem a unidade autônoma mais as paredes internas (entre as dependências) e as paredes externas (que fecham o perímetro de toda a unidade autônoma). É uma área normatizada, tendo a sua definição na NBR-12.721 e constando na documentação da Incorporação Imobiliária, no contrato de compra e venda, na escritura e na matrícula de propriedade do imóvel.

Área de uso comum da unidade autônoma - Parcela do total das áreas de uso comum do prédio que corresponde à unidade autônoma, de acordo com o critério de rateio de áreas estabelecido na NBR-12.721. As áreas de uso comum do prédio são as circulações condominiais, hall de entrada, salão de festas, apartamento do zelador, etc. e fisicamente são indivisíveis, correspondendo a cada unidade autônoma a sua parcela de direitos e obrigações sobre o total delas.

Área total da unidade autônoma - Soma da área privativa mais as áreas de uso comum.

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