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INTEGRAÇÃO DOS SISTEMAS DE TELECOMUNICAÇÕES, O PRIMEIRO PASSO PARA OS PRÉDIOS INTELIGENTES

O valor dos imóveis está consubstanciado pela baixa taxa de depreciação ao longo de sua vida. O valor inicial e a baixa taxa de depreciação dos imóveis sempre estiveram associadas às características arquitetônicas e de localização dos empreendimentos. Atualmente, as inovações tecnológicas no campo das telecomunicações e da automação predial, com a conseqüente alteração das necessidades e demandas dos usuários por estes novos serviços disponíveis no mercado, estão determinando uma mudança no critério de avaliação do preço dos imóveis.

O valor e a demanda por imóveis com infra-estrutura de telecomunicações e automação predial estão aumentando, enquanto estão diminuindo nos imóveis sem esta infra-estrutura ou com falta de previsão e flexibilidade para receber estes novos serviços disponíveis no mercado. O crescente volume destas novas tecnologias, tornando o seu preço mais acessível, atingindo cada vez mais uma faixa maior da população, estabelece um componente de depreciação acentuada nos imóveis sem infra-estrutura para recebê-las, em decorrência do alto custo de obras de reformas para a adequação do prédio para a instalação destes novos componentes de telecomunicações e automação predial.

Os empreendedores devem repensar sobre a infra-estrutura de instalações de seus prédios, pois a velocidade de mudança de critério de avaliação dos imóveis pelos consumidores acompanha a velocidade do volume destas novas tecnologias e das facilidades e economicidade que as mesmas trazem. Por outro lado, o tempo entre o projeto de um empreendimento e a conclusão da obra, comparativamente, é muito longo, da ordem de 2 a 3 anos na média.

Deve-se evitar conceber sistemas de tubulações independentes para telefonia externa, telefonia interna, interfones, rede de computadores, Internet, circuito fechado de TV (CFTV), TV a cabo e antena coletiva. Além do alto custo que esta solução acarreta, estes sistemas herméticos não se adaptam à inserção de novas tecnologias, geram um excesso de centros de distribuição e tomadas no prédio, que logo se tornam obsoletas e inutilizáveis, obrigando a uma reforma estrutural nas instalações do prédio. O custo de uma reforma deste tipo é muitas vezes maior que o custo do projeto inicial, determinando, conseqüentemente, a desvalorização acentuada dos prédios com esta concepção.

O sistema de cabeamento estruturado permite que todos os sistemas acima mencionados e outros, que possam vir a serem demandados no futuro, sejam atendidos dentro de uma infra-estrutura única de tubulações, cabeamento, tomadas e centros de distribuição.

Nesta concepção, as tomadas, cada uma basicamente com dois conectores, que podem ser do padrão RJ e alimentadas por cabos UTP, para servir aos sistemas de dados, voz e imagem, tais como telefonia externa, telefonia interna, interfones, redes de computadores, CFTV, alarmes de presença, alarmes de proteção contra incêndio e automação. Os conectores podem ser também do padrão F e alimentadas por cabos coaxiais, para servir aos sistemas de TV a cabo e antena coletiva.

O cabeamento das tomadas, chamado cabeamento horizontal, converge para o armário de telecomunicações, localizado dentro de cada unidade autônoma do prédio ou, no caso das tomadas das áreas de uso comum, para a sala de equipamentos do prédio. Os armários de telecomunicação são dotados de blocos concentradores, que recebem os cabos e lhes especificam a função, através de uma numeração individualizada para cada conector de tomada. Os equipamentos da unidade autônoma são interligados aos blocos concentradores, tais como central telefônica, hub ou switch da rede de computadores, modem para servidor de Internet e gerenciadores de automação privativos.

O cabeamento de interligação dos armários de comunicação com a sala de equipamentos do prédio, que é o ponto central para onde converge todos os cabos, é chamado cabeamento vertical.

Na sala de equipamentos do prédio teremos os blocos concentradores com a identificação correspondente aos blocos concentrados dos armários de telecomunicações, especificando-lhe a função, que poder ser uma conexão direta a uma concessionária de serviço público de telefonia, TV a cabo ou Internet de alta velocidade, ou pode ser uma conexão a equipamentos de uso comum do prédio, tais como central telefônica, servidores, CFTV, centrais de alarme de presença, centrais de alarme de proteção contra incêndio e dispositivos de automação predial.

Os equipamentos de telecomunicações e automação predial não precisam estar instalados quando da entrega do prédio, mas apenas a infra-estrutura, composta das tomadas, cabeamento, armários de telecomunicações e sala de equipamentos, que compõem o sistema de cabeamento estruturado. Poderão ser instalados equipamentos tidos como básicos hoje. Um deles é a central telefônica, interligada a um painel externo de chamada, que substitui o sistema de porteiro eletrônico, com maior flexibilidade na localização de um ou mais pontos de atendimento dentro da unidade autônoma, assim como menor custo de manutenção e maior vida útil. Outro equipamento básico é um computador para gerenciar e gravar as imagens do CFTV, sendo que estas operações também podem ser realizadas em outro terminal de computador, conectado em qualquer tomada do prédio, como por exemplo, uma localizada na sala do síndico.

O cabeamento estruturado permitirá ao prédio receber, sem alterações na sua infra-estrutura de telecomunicações e de forma flexibilizada, as inovações tecnológicas nesta área e na automação predial, garantindo o atendimento das necessidades e demandas existentes dos usurários na ocupação dos imóveis e as que irão surgir ao longo do tempo. Este é o diferencial de valorização dos imóveis que está se impondo no mercado agora e por um bom tempo no futuro.

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